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[图片] 决定文旅投资成败的8个关键因素

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发表于 2020-3-24 16:57:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

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当下的文旅项目,不妨分为文旅景区和文旅地产两大类。

对于文旅景区,成功与否,首先取决于市场定位,然后是满足于精准市场定位下旅游人群的特殊需求,即:基于市场之上,依托资源和文化设计的创意性旅游景观和产品。

由于很多所谓文旅项目都是地产,而文旅地产是不同于城市地产的。作为地产,只要不位于城市,本地城市居民休闲外,外地旅居度假者是主要消费者,且这类地产为了尽可能选择生态环境好的区块,交通往往会成为劣势。更关键的是,生活功能配套设施也无法与城市市区相比。基于此,文旅地产在规划中要充分考虑“三性”资源:

一是依托型景区资源,如何引流、形成带动?

二是同质化景区资源,如何截流、规避竞争?

三是互补性景区资源,如何借流、联动发展?

另外一点,项目本身还要形成自己的独特旅游吸引物,自行引流,在形成整体联动优势下,进一步突出自身特色,做差异化、互补化、唯一性产品。(马牧青)


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文 | 青蓝文旅

一个文旅项目是否能够盈利,取决于一系列因素,区位、客源、配套、定位、项目整体定位、规划设计、开发商投入、运营团队实力等都是重要影响因子,需投资者认真评判。基于我们的投资经验,列出最关键的几个要素,供参考。

  1  

区位重中之重。关键是离主要客源地的车程距离。一线城市车程1小时以内为最佳,2小时尚可,最好不要超过2.5小时。2.5小时是短途游客能普遍接受的出行心理距离上限(二三线城市不要超过2小时。北京、上海、广州、深圳等超一线城市上限可以提高到3小时。如全程高速公路直达项目地,高速出口后到项目距离最好不要超过30分钟)。
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  2  

景观不论产品多么别致,观光仍然是目前游客出行的主流诉求之一。景观不仅仅是项目地景观,还需延伸到项目地周边景观和沿途景观。318国道、草原天路等景观道周边不乏成功项目,在知名景观道沿线的项目可加分。景观质量不求绝美,但求别致;不求浑然天成,人工打造也可。可供游客拍照留念、打卡发朋友圈最好。有的游客登泰山是为赏日出,也有游客去越南只为去粉红教堂合影。有时看似拙劣的人工景观,也会有刷屏效应,带来源源不断的游客。

  3  

周边周边有大型5A、4A等超人气景区最佳,可获得流量溢出。周边有大型商业综合体、度假酒店、民宿群等可加分。不同项目对周边配套的需求不同。如项目定位为康养,则医疗资源极为重要;如定位商业综合体,则需考虑周边人群消费能力;如定位度假,则应规避化工产业、航空航道等扰动因素;如定位演义节庆,则需依托周边一切流量高地,并注意交通可进入性。

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  4  

竞争竞争环境需具体情况具体分析,大原则是避免正面竞争,并避免同质化。文旅行业的价格战,只有两败俱伤一种结局。康养等项目回避强势竞争者;民宿、农庄项目可依附项目集群但是需走差异化和精品化;游乐项目不仅回避竞争者,还需回避潜在进入竞争者;大型景区项目需以资源质地为首要决定因素。

  5  

土地土地作为微观层面的要素却要单列,其重要性自然不必说。文旅项目投资成败与否,70%取决于拿地。土地性质和土地价值决定投资安全垫和未来发展潜力。土地产权要清晰干净,五证齐全。土地估值要合理,增值潜力要大。别项目黄了地也转不出去。项目总面积不重要,重要的是已征地到手的面积(国有土地使用证、红线范围),租地的话看租地面积和租期。此外,基本农田、饮用水源地,坚决不碰,山林地、集体土地谨慎参与,违规硬化、违建不要侥幸。

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  6  

产品体验为王的时代,最重要的还是产品。同类别的项目产品构成不同,旅游产品新颖,或经典,都要考虑成本、投资回收期、切入时点、退出时点、迭代周期等因素张家界玻璃栈道短期之内即回本,后期玻璃栈道在全国四起,投资回收期被拉长,赚钱效应削弱,以至最后以安全隐患为由被叫停,背后都是切入时点和退出时点的选择问题。创新者吃肉,紧跟者喝汤,跟风者接盘,一向如此。

  7  

运营文旅项目有轻资产和重资产之分。旅游项目本身偏重资产,但当下经济环境、游客偏好、资方偏好等因素叠加影响的背景下,用轻资产的思路去运营这个重资产,无疑是最优解。即:优化服务,增加体验性产品,迅速迭代,建立品牌溢价。如需后续融资,则要通盘考虑。重资产受银行等债权融资机构的欢迎(估值有抓手),轻资产受股权投资人的青睐(上市有高溢价),二者正好相反。因为资产的轻量化可以提高ROE(净资产收益率),而股价与ROE(净资产收益率)高度相关,轻资产模式也有利于快速扩张来提升业务规模和盈利规模。当然资产的轻重要有合适的比例。


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  8  

品牌产品决定飞多高,品牌决定走多远。今天,文旅项目品牌已经脱离了“品牌”本身概念。文旅项目的品牌已经不再是单纯的曝光率和口碑。一个文旅项目的品牌,直接决定了景区产品外延能否成功。如文创产品、IP、节庆、餐饮、特色农产品等,都会取决于品牌美誉度与成熟度。因此,维护项目的品牌,某种意义上重要与项目运营本身。文旅项目的收入,未来可能会更加趋于多元化,而品牌则是维系各个产品条线的网,需要通盘考虑。来源:青蓝文旅



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